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济南彩石山庄百万购房款约返140万 楼面价超出周边房价三倍

来源:http://www.infomovies.net 17/06/03 太阳城管理

  10月30日,彩石山庄涉案财产成功拍卖。除谁是新东家暂没公布,还有不少疑问待解:购房者何时能拿回购房款?能拿回多少?以什么方式解决?原有的烂尾楼怎么处理?

  10月30日彩石山庄涉案财产拍卖时,两位竞买人办理了竞买手续并参加了竞买。在拍卖师的主持下,拍卖财产顺利成交,成交价为16.296亿元。

  6月2日,北京土地市场成功出让三宗地块,包括海淀北部一宗商业地块,以及顺义后沙峪、延庆新城两宗住宅用地。当日,这三宗地块均吸引了众多房地产企业的关注,顺义后沙峪地块网上报价达到14次,而海淀北部与延庆新城地块网上报价也均达到12次。

  其中,延庆新城地块现场经过13家房企竞价,最终以10.425亿元的总价,配套31500平方米自住房的代价出让,溢价率约50%。业内测算,该地块最终楼面价高达4.3万元/平方米。

  根据此前发布的拍卖公告,本次拍卖标的共涉3项类别的财产,分别为山东三联集团有限公司所有的位于经十东路以南虎山以北,A1-A6地块、B1地块(水晶花园)、B2东地块、B2西地块(尚华居、绿松苑)、B3地块(白领公寓)、C地块共计979亩土地使用权;约111890平方米的地上建筑物;约2.5万株苗木。

  拍卖成功让很多购房者看到了希望。王女士得知该消息后,很快给设立在市中区法院的调解办公室打了电话,表示愿意签协调协议。“以前很多购房者都抱着观望的态度,总想看看别人怎么处理。新闻发布会召开后,很多人签订了协议,拍卖成功后,大家悬着的心总算放下了。”市中区司法局调解员程磊说。一位知情人士介绍,根据有关规定,11月底前,人民调解工作就要结束。预计11月28日前后,拍卖的钱就会打到法院指定的账户,然后法院再找专人计算赔偿的事宜,预计12月份,将集中向购房者返还购房款。

  针对购房者关心的返回购房款时如何计算利息的问题,10月23日召开新闻发布会时,济南中院新闻发言人、副院长刘延杰表示,因为购房群众与三联签订白领公寓和水晶花园项目房屋买卖协议时,三联没有取得商品房预售许可证,依据法律规定,协议无效,三联应当返还购房群众交纳的购房款并承担缔约过失责任。签订合同时双方明知没有商品房预售许可证,均有过错。三联过错大,故让其赔偿主要的利息损失。

  利息损失的计算方式,以实际交纳的房款为基数,按照同期中国人民银行流动资金1年期基准贷款利率,自交纳房款的第二天开始计算至实际给付之日。针对这一问题,程磊介绍,这样的计算方式是经过多方论证的,目的就是保证购房者的最大利益。程磊举例说,如果购房者当年交了100万元,退还时预计可拿到140万元左右。

  针对部分购房者提出的补偿少的问题,程磊介绍,彩石山庄涉案财产拍卖的钱不光是给购房者一方,还要支付其他费用。一位购房者称,自己当年交了30多万元,后来对要回不抱希望了,现在还能拿回钱,自己很满足。

  在此前的维权过程中,很多彩石山庄的购房者上访过,但是问题都没有解决。一位知情人士介绍,根据有关规定,像彩石山庄这样的案件,以往法院不会直接受理,但是考虑到购房者多,为保证大家权益,山东省、济南市专门成立了工作组,从购房者的实际出发,特事特办制定一个人民调解解决方案,让银行作出让步,使购房者先得到补偿。

  据悉,如果走正常司法程序,彩石山庄的资产存在层层抵押的情况,根据有关规定,拍卖的钱首先要上缴国家税收,再还银行债务,其次是建筑工人的工资,最后才是债权、债务。债权债务里面又包括承包商欠款、征地补偿等,购房者的补偿排在最后。“如果三联集团破产,资产被依法偿还债务,购房者的钱可能永远要不回来。”一位知情人士告诉记者。

  10月31日下午,记者在设立在市中区法院南楼一楼的人民调解室看到,几名人民调解员正在整理材料。

  程磊介绍,当天就有32名购房者签订了协调协议,截止到11月2日,已经签订了315份调解协议。谈到协调工作,程磊表示,这是购房者们解决问题最好的途径,调解是免费的,如果打官司解决,当事人需要先交诉讼费,并且最后的结果是,拿到的钱不一定比调解得到的补偿高。

  彩石山庄烂尾楼已经搁置了六七年,拍卖后新东家将怎么处置?能否再继续使用?记者此前到彩石山庄探访时发现,很多建了一半的楼房继续使用的希望不大,有些楼房的砖头经长时间风吹日晒,已经有风化烂掉的迹象;一些墙体砖与砖之间的水泥沙子也风化严重,用手一抠就掉。

  值得一提的是,该地块楼面价不仅创下区域内新高,而且超出周边在售房价三倍有余。亚豪机构的统计资料显示,2010年以来,延庆县仅新增住宅用地6宗,近两年该区域均未有宅地入市,因此区域内在售项目寥寥无几,且多为尾盘销售,唯一一个新盘城建万科城尚未入市。该区域成交情况也并不活跃,2016年前5个月,商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套,成交均价1.2万元/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交,成交均价1.3万元/平方米。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,该地块整盘容积率为2.2,由于配建部分规模较大,因此可通过“合理分配”容积率的方式,降低纯商部分容积率,使得地块具备出产低密度产品的可能性,但同时由于地块位置较远,且产品形态复杂,项目具备一定操作难度。

  除了延庆新城地块以外,顺义后沙峪地块当日经过16家房企竞价,最终以7.5亿元总价,以及异地配建6.8万平方米保障房的代价,被阳光城竞得。海淀北部商业地块也吸引了包括城建、万科、华润首开等在内的15家房企及综合体参与竞争,最后龙湖以14.1亿元的总价竞得,折合楼面价3.02万元/平方米,预计未来售价将在5万元/平方米以上。

  一位购买了白领公寓的购房者表示,自己在东边工作,当时看好了彩石山庄的位置后才买的房子,现在彩石山庄涉案财产拍卖了,如果下一步继续开发,有好的楼盘自己可能考虑再次购买。“我们担心以前的楼盘会不会继续再使用,如果再用,质量肯定就不行了。”该人士说。

  一位人民调解员介绍,很多人也找他们咨询过烂尾楼如何解决的问题,但是具体谁是新东家不清楚,新东家接手后到底怎么收拾“残局”暂时也没有对外公布。“按照现在烂尾楼盘的情况,估计继续再建的可能性不大。很多建了一半的楼体水泥的凝固性都不行了,从安全的角度考虑也不适宜再继续建了,估计拆掉的可能性大。”一位知情人士告诉记者。

  郭毅分析认为,从今年以来土地市场竞争情况来看,北京土地市场受欢迎程度较高,而这主要是受到市场去化速度较快的影响。根据亚豪数据显示,今年前5个月,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交41727套,创近三年同期新高。另一方面,住宅库存量急剧下滑至6.38万套,仅够消化8个月,濒临合理去化周期的下限。市场需求的旺盛以及有效库存的见底,使得北京土地市场虽然竞争激烈,价格高企,但众多房企仍然蜂拥而至。

  除此之外,由于近两年来全国房地产市场分化严重,三四线城市面临较大库存压力,为规避风险,房企纷纷开始回归一线城市。与此同时,今年前5个月北京土地市场仅成交17宗经营性用地,住宅用地更是仅有5宗,这两个数字均创造了同期的历史新低,土地稀缺进一步加剧了房企之间的竞争局面。

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