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品牌房企提前布局二三线镇区 建立房地产市场秩序才是政府责任

来源:http://www.infomovies.net 17/10/17 博彩开户

  长安镇近年来大幅地块出让较少,基本上是一盘难求。图为长安一高端楼盘,主要购买力是深圳客。 南方日报记者 孙俊杰 摄

  2015年房地产市场去库存将成为主线,比去库存更重要的是什么?

  《中国经济周刊》2月10日报道,商品房去库存将是主线。国家统计局公布的数据显示,2014年全国商品房销售面积120649万平方米,同比下降7.6%,是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。当年全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%。

  12月15日大岭山水朗村连体地块出让,最终由东莞市碧桂园房地产开发有限公司拿下。南方日报记者 孙俊杰 摄

  万科、碧桂园等房地产巨头纷纷大手笔拿地补仓

  上周,东莞的土地市场又悄然掀开了一场没有硝烟的争夺战。15日,位于大岭山约22万平方米的巨无霸连体商住地一推出,引起了多名开发商的抢夺,最终碧桂园高价竞夺得以拔得头筹。

  今年以来,品牌房企积极拿地,采取扩张策略延伸,布局的范围从中心区域延伸至二三线镇区。如万科重点布局虎门,向大朗、麻涌等二线城市进攻;碧桂园采取的全面布局东莞的策略;金地地产也终点布局水乡片区等。

  对此,业内人士表示,土地和房产正如面粉和面包的关系,新房市场的供不应求、开发商的土地储备量不足,房企必然要开疆辟土。再加上随着市场行情的好转,开发商的资金回笼宽裕,增强了开发商的拿地信心。

  碧桂园今年以来拿了10块商住地

  今年以来,碧桂园积极开疆辟土,开展攻城略地的布局。公开数据显示,截至12月17日,碧桂园通过招拍挂的方式,已经斥资52亿元买地,土地储备达到63.1万平方米。此外,记者了解到碧桂园还通过多种渠道拿下麻涌碧桂园信鸿嘉誉、厚街碧桂园智慧家、虎门碧桂园、东城天宝工业区等多个项目。

  至于近期碧桂园在东莞频繁圈地,东莞市碧桂园房地产开发有限公司相关负责人表示,拿地是房地产开发的必要环节,也是公司维持开发量而拿地的正常举动。

  回顾碧桂园今年的“拿地”之路,充满了坎坷,在公开拍卖的过程中,每每都有强劲的竞争者咬定不放,厮杀的过程较为激烈。在招拍挂的土地争夺中,碧桂园更是拿下清溪、大朗、长安、大岭山四块“地王”,每块“地王”的溢价率基本都翻倍。

  9月23日,碧桂园拿下年内第一块“地王”,经过与5家房企的竞夺,55轮的激战后,以4.56亿元斩获清溪镇重河村约4万平方米商住地,折合楼面价约4539元/平方米,溢价率高达152%,刷新清溪地价新高,晋升为清溪新科地王。这也是碧桂园年内第三次拿下清溪的土地,三次下来,清溪楼面地价更是三级跳,从3035元/平方米飙升至4539元/平方米。

  11月26日,碧桂园发力大朗,与多家房企掀起了土地争夺战,历时4个小时、70轮的竞价之后,碧桂园以14亿元斩获大朗长塘社区商住地块,折合楼面价约3223元/平方米,溢价率达98%,晋级为大朗新的“单价地王”。

  要数年内最贵的土地莫过于长安地王。碧桂园以2.89亿元斩获长安镇东门路9726平方米的土地,折合楼面地价9906元/平方米,溢价率达到143%,仅次于万科在2007年拿下的位于塘厦的“广东地王”,那时,“广东地王”折合楼面地价达15243元/平方米。

  对于碧桂园疯狂式的扩张,东莞中原地产观察人士分析,碧桂园此举的背后是其调整了发展战略,加上集团资金充裕,往利润提升与规模扩张齐头并进的方向发展。

  万科拿下虎门五块商住地

  与碧桂园疯狂式买地相比,东莞万科地产则表现较为稳重。据记者统计,截至目前,万科地产通过招拍挂的形式,斥资约34亿元在东莞拿下6块商住地,土地面积约23万平方米。另外,万科地产通过“协议拿地”的方式顺利拿下一宗麻涌的“巨无霸”商住地,将在麻涌打造一座“万科城”,项目取名为万科珠江东岸。

  值得一提的是,万科在目前的土地版图中,擒获了虎门5块商住地,约15万平方米。可见,万科有意深耕虎门。虎门镇委书记叶孔新接受相关媒体采访时曾表示:“万科是虎门2015年的重点项目,这是促进虎门商贸服务业有力的强心剂。”

  对于万科在虎门攻城略地、深耕虎门板块,东莞中原地产市场研究中心总监车德锐表示,从区域发展来说,虎门坐享多重利好,比邻广东自贸区,其发展潜力大;从购买力来说,虎门作为人口大镇,市场需求旺盛,符合万科“快建快销”的高周转策略,这也是万科看好虎门市场的重要原因。

  记者了解到,虎门今年的5块商住地中,其中一块地用于南部湾万科城第四期的建设。目前,南部湾万科城是虎门乃至东莞万科历史最大规模的楼盘,占地面积约35万平方米,总建筑面积约80万平方米,可容纳约7200户,满足约4万人的生活居住。公开数据显示,自2014年10月开盘以来,南部湾万科城已然15次开盘,销售金额近55亿元。

  据南部湾万科城营销总监李文画说,按照项目的销售进度,南部湾万科城在2015年拿下“年度销冠”已无悬念,截至今年11月底,万科城的销售金额近40亿元,提前超过了年初拟定的30亿元的销售目标。“目前项目货量比较充足,今年年底到明年春节前还会有两次开盘。”

  凭借着南部万科城的热销,万科地产目前在今年东莞房企的销售排行榜中,获得销售金额和销售面积的“双丰收”。据东莞合富辉煌提供的数据显示,截至12月13日,东莞万科地产的销售面积达89.9万平方米,销售金额为110.7亿元。

  然而,万科并未放缓其深耕虎门的步伐。据东莞万科地产相关人士透露,虎门的其余四块地将开发成两个新项目,分别是万科云城和穗莞深城际轨道项目。"

  据悉,万科云城项目毗邻虎门万达广场,这也是全国首宗“万万为邻”大地块,目前,已经开始动工了,预计明年六七月份入市。

  城镇化加速房地产市场发展

  临近年尾,各镇街一有商住地放出,便会引起房企间的骚动,连以往不敢随便进驻镇区的品牌开发商都豁然挺进。

  譬如,在今年10月,保利(东莞)房地产开发有限公司以21996万元拿下茶山镇横江村商住用地,折合成交楼面地价1332元/平方米,溢价率12.8%;12月11日,位于万江街道石美社区2015WG064的商住用地,东莞市金地房地产投资有限公司以66500万元,折合成交楼面地价4003元/平方米,成为新晋万江单价“地王”;12月15日,碧桂园经过76轮争夺,斥资12亿元,擒获大岭山的“双料地王”。

  近年来,城区土地资源紧缺,东莞的房地产巨头开始进军镇区,凤岗、塘厦、虎门、长安等地推出商住地后,就会引来多家房地产商追逐,各家大开发商攻城略地的主战场。近期,寮步、大朗、大岭山、麻涌、万江等二三线镇区也引起了品牌开发商的竞夺,屡屡出现地王现象。为何品牌开发商纷纷有此举动?

  从土地供应来看,虽说二三线镇区的发展水平滞后,但是存量土地较为充足,适合开发商成片的开发,地方政府也是希望房地产开发商进驻市场开发项目。更重要的是,国内品牌房企和东莞本土的一线房企开始深耕东莞二三线镇区,除了看好当地的市场,扩大区域版图外,越早开拓越容易抢占市场的份额,先布局者在区域市场可获得先发优势。

  值得一提的是,在今年2月份,碧桂园就开始出手购置大朗镇的商住地,出资近2.5亿元的总价拿下大朗镇蔡边村一宗商住用地,折合楼面价2234元/平方米。随后,该地以项目碧桂园天汇新面貌面世,并在今年10月24日开盘。该项目开拍1小时后,销售额达到9亿元,创下东莞楼市史上开发周期最短的纪录。

  据东莞中原地产的数据显示,11月开发商商品房销售业绩排行中,碧桂园以11.52亿元夺下桂冠,成为年内第三次单月破10亿元,主要依靠碧桂园天汇、碧桂园天玺、蜜糖和碧桂园豪庭四大主力盘拼杀夺得,这几个盘分布在麻涌、横沥、黄江、东坑等二三线镇区。

  自2009年碧桂园进驻东莞以来,项目重心在于镇街。目前,碧桂园的项目遍布大朗、沙田、塘厦、企石、常平、黄江、东坑、横沥、厚街、大岭山等多个镇区布局。一开始,碧桂园偏重于布局邻深片区,现在开始布局邻广或较市区偏远的镇区。

  对此,碧桂园东莞公司相关负责人表示:“我们要用战略的眼光和发展的眼光去看待这个市场,提前布局市场是有利于开发商抢占市场。”

  去库存当然重要,但这是市场的事,更重要的是按照经济规律办事。以往各地政府或者提高房价,或者压制房价,或者调控公积金等,甚至把手伸到了微观领域,现在需要的是尊重市场主体的意志,由市场自行选择发展方向。

  该管的不管,不该管的乱管,造成资源浪费与不足并存。政府在微观领域手伸得过长,既违背了市场规律,也使社会资源整体浪费。在建筑品质等秩序领域,至今没有建立起有效的优胜劣汰机制,使得新建物业内部质量时有不堪,左邻右舍能够听得到对方讲话,根本无法经受30年风吹雨打。

  日前,有地方住建厅有关负责人公开表示,过去90平方米以下房屋,须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定,将被中止。这是件好事,究竟该造多大的房子,应该是开发商说了算,开发商是听投资者和消费者的,归根到底,要由投资者、消费者说了算。

  2006年出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定,自当年6月1日起,各城市(包括县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。该举措效果似乎立竿见影,次年据当时的建设部对全国36个直辖市、计划单列市、省会城市的初步统计,在2006~2007年度新开工的商品住房项目中,套型建筑面积90平方米以下的住房占总住房面积的比重达到55.8%。

  政府可以规定经济适用房、公租房的面积,把手伸到商品房领域,无疑是对市场的扰乱。那些高容积率的小套型商品房,成为库存重灾区,一些开发商打擦边球改变设计,可以将两套打通为一套,白白损失了资金、资源,而购买者多花了冤枉钱。不仅如此,政府还通过土地、预售审批等,牢牢掌握微观市场。

  湖南省统计局2014年8月发布的数据显示:湖南全省商品房销售已经连续5个月负增长,历来受热捧的90平方米以下住宅销售无力,1到7月这类房源的销售面积相比2013年同期下降21.6%。有人也许会反驳,有可能造了豪宅也销售不出去,如果开发商造了豪宅销售不出去,说明不适应市场需求,开发商或者改弦易辙,或者被淘汰出市场。如果政府勒令开发商开发90平方米以下的商品房却销售不出去,从理论上说,政府应该承担部分责任。

  政府需要做的是公益保障房,货币税收政策的配套,以及建立优胜劣汰的机制。

  上世纪80年代的老公房值得留存的不知在哪里,人们提及北京仍然是老建筑四合院与宫廷建筑,提及上海是别墅、改造过的石库门,最近三四十年的新建筑有多少能够屹立百年以上,成为城市景观,恐怕不容乐观。房地产与城市文化融合要求比较高,房地产的质量是否能够保障,能否通过红黑榜的方式让房地产品牌信誉、质量高低一目了然,而不是一味以规模扩张和进度主导市场。

  “经济发展水平、产业因素及人口因素是影响房地产市场的关键性因素,而东莞又是一个开放性的城市,这是东莞的潜力所在。另外,东莞正处在一个高速发展的状态,城镇化进程的加速都会促使房地产市场的发展。”他分析,近年来,政府在加速镇区的建设,同时南部邻深片区也积极承接深圳的产业转移和引入人才,可见东莞镇区发展潜力是无限的。 南方日报记者 叶永茵

  有关部门也意识到这一问题,2014年9月4日,住建部召开“全国工程质量治理两年行动”电视电话会议,主要任务是全面质量终身责任制的落实,严厉打击转包挂靠等违法行为,健全质量监管机制,提升工程质量水平。

  地方政府为房地产市场去库存,是否等到市场好转,再把手伸进市场?不管是救还是撤,中间的逻辑一样,中国房地产市场需要换种逻辑,政府退出微观市场,建立市场秩序才是政府责任。 评论员 叶檀

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